קרקע משלימה לפינוי בינוי – איך זה פוגש את המשקיע "הפשוט"?
אחד מכלי ההתחדשות העירונית, היא קרקע משלימה לפינוי בינוי. תכנית המוצעת על ידי הרשות הממשלתית, למימון באמצעות כספי מדינה, ביצירת כדאיות כלכלית להשקעה בפרויקטים של פינוי בינוי.
המשמעות
שיווק הקרקעות על ידי הרשויות המקומיות, המהוות הכנסה לממשלה, יופנו לסבסוד קרקעות משלימות לפינוי בינוי, בשטחי אותן רשויות. בפועל, מתאפשר מימוש של פרויקטים רבים יותר, גם כאלה שאין בהם כדאיות, כמו גם שיווק קרקעות שהבנייה בהן, אינה תלוי בדבר.
הגדלת היצע הדיור בישראל, מטרתו בסופו של דבר, גם לייצב את מחירי נדל"ן, שהרקיעו במשך שנים, בשל הביקוש המשמעותי שאין לו מענה.
קרקע משלימה לפינוי בינוי, משמשת מנוף להתחדשות עירונית, בפרט כשהיא מסייעת כלכלית באמצעות כספי מדינה, ומעודדת השקעת יזמים.
דרכי הקצאה
כאמור, לא כל הקרקעות, בעלי הפוטנציאל להתחדשות עירונית, אכן כדאיות. הן מבחינת צפיפות וחוסר היתכנות והן מבחינת שווי נמוך של זכויות הבנייה.
קיימים תנאי סף על מנת לקבל הקצאת קרקע משלימה, בין אם לגבי היקף תוספת הבנייה, חתימות דיירים ועוד. להלן דרכי ההקצאה המרכזיות:
- מגרש כלוא או צמוד – פטור ממכרז בתנאי שהקרקע אינה עולה על עשרה דונמים והיא צמודה או בתוך מתחם התחדשות עירונית.
- מכרז – פרסום מגרש בעל תכנית מאושרת, המהווה מגרש משלים ומופנה ליזמי התחדשות עירונית, באותה רשות.
- קול קורא – קביעת מגרש משלים, לאחר עריכת תחרות בין מתחמים שונים של התחדשות עירונית באותה רשות. בסופו של דבר, יותאם מגרש למתחם שנבחר, כדי להביאו להשקעה כדאית, על אף שיתכן כי עדיין לא קיימת תכנית מאושרת.
- מתחם במסלול הרשויות המקומיות – פטור ממכרז, המפורסם על ידי שר הבינוי והשיכון כפינוי בינוי, והוא נדרש כקרקע משלימה על ידי הרשות המקומית.
מנהל מקרקעי ישראל
מנהל מקרקעי ישראל, רשאי לשריין את המגרש לטובת תכנית כזו או אחרת, על מנת לייצר וודאות בפני היזם, וזאת עד לקבלת אישור התוכנית.
קרקע משלימה מוקצית בהנחה של עד שמונים אחוז.
קיימות מכסות הקצאה בכל יישוב, מסך היקף הקרקעות המשווקות בו.
הגשת בקשה להקצאת קרקע משלימה
ההליך מתבצע באמצעות רשות מקרקעי ישראל, כאשר הבקשה יכולה להיות מוגשת על ידי, יזמים פרטיים, אגודות, רשויות מקומיות, תאגידים או חברות ממשלתיות.
בשל הגידול בצורך לדיור, הגשת הבקשה מאפשרת ניצול מקסימלי של קרקע למגורים. הקצאת קרקע משלימה, מתבצעת באמצעות שיתוף בין רמ"י, הרשות המקומית והרשות לחדשנות עירונית.
כל זה רק מחזק את העובדה שבאר שבע נושאת עיניים קדימה, המדינה מעודדת השקעת יזמים בעיר ובאם עסקת הפינוי בינוי לא כלכלית לייזם המדינה "תדחוף" קדימה להביא את הפרויקט לביצוע מה שיגרום לכך שהמשקיע שקנה בשכונות הוותיקות יקבל נכס חדש שערכו גבוה בעשרות אחוזים מהנכס שכרגע בבעלותו.